近日，中交地产(000736.SZ)发布2023年全年业绩报告。年报显示，公司全年实现营业收入324.68亿元，较上年减少15.59%；实现归母净利润-16.73亿元，同比由盈转亏。同时，公司表示，计划不派发现金红利、不送红股、不以公积金转增股本。

此前多年，中交地产的在房企中盈利能力虽不算突出，但起码没亏损过。数据显示，2021年中交地产的归母净利润为2.36亿元，2022年虽然很困难，但公司的归母净利润仍有0.34亿元。2023年，公司却出现大额亏损，这一次几乎亏掉好几年的利润。

关于2023年的亏损，中交地产表示整体经营情况正常，通过销售回款和多渠道融资能够保证现金流正常，预计不会对公司生产经营和偿债能力产生重大影响。

对于公司正面临的内外部风险，中交地产显然也是十分清楚，公司管理层将2024年定义为“中交房地产爬坡过坎、蓄力发展十分紧要的一年”，核心动作就是要调结构、优增量、防风险。

作为一家总资产超1200亿元的千亿国企，利润净亏损。想来，对于中交地产董事长李永前来说，眼前的形势颇具挑战性。在1月15日的中交地产的年度工作会上，李永前就表示接下来 “维持好现有规模，搭建好管理体系，严谨审慎谋求增量、下大力气去化存量、狠下决心做实资产、做强投资。”

销售面积、金额全面下滑，去化压力大

财报显示，房地产销售仍为中交地产的主要营收来源。2023年，该项收入约为322.3亿元，占总营收的99.27%；房产租赁和物业管理的收入在总营收中占比分别为0.28%和0.03%。

过分依赖房地产开发业务的经营模式，让中交房地产的营收完全受销售情况影响，是中交地产大额亏损的重要原因。2023年，中交地产的销售面积和销售金额全面下滑。

年报显示，中交地产2023年实现全口径签约销售面积179.66万平方米，较上年同期降低8.23%；实现全口径签约销售金额373.61亿元，较上年同期降低18.57%；销售回款449.79亿元，较上年同期降低0.23%。

中交地产不是没有过销售增长的时期，2019年，李永前接管中交地产后，喊出“复制绿城中国、创新中交地产”的口号，效仿此前的规模打法，曾定过一个销售目标“2020年冲刺500亿元，2023年远在千亿元之上。”

在这个目标下，中交地产从2020年开始高歌猛进、逆势扩张。2020年至2022年，买地花费超过千亿元。公开资料性显示，中交地产在2013年到2016年的4年时间里，拿地总额不到109亿元。

逆势扩张一度让中交地产的销售额迈上新台阶。从2018年至2022年，中交地产的营收从123亿元一路增长至384.7亿元。

然而，在房地产下行周期下，整体去化周期长，量价齐跌明显。财报显示，2023年，中交的销售额为373亿元，同比减少18.5%，毛利率也降到10.4%。

存货规模持续快速增长也影响到中交地产的资产流动性。中交地产曾在2023年发布的公告中披露，“公司存货的变现能力直接影响到公司的资产流动性及偿债能力，如果公司因在售项目销售迟滞导致存货周转不畅，将对偿债能力和资金调配带来较大压力。”

可见，李永前的“下大力气去化存量”并不是说说而已，财报显示，截至2023年末，中交地产的存货账面价值932亿元，占资产总额的76%，管理层不得不计提25.8亿元。损失的大头，正是来自于存货跌价计提。

增收不增利，归母净利润连续五年下滑

事实上，中交地产的利润亏损早有端倪。

财报显示，2018年至2022年的五年时间里，中交地产营业收入从89.48亿元一路高升至384.67亿元，而归母净利润反而从8.1亿元一路下滑至0.34亿元。直到2023年，中交地产的营业收入进入下滑区间，归属母公司净利润也出现亏损，亏损金额高达16.73亿元。

与此同时，中交地产的毛利率也呈现下降趋势。从2020年至2023年，中交地产毛利率从26.52%一路下滑至10.46%。

对于这些情况，在去年的业绩说明会上，中交地产管理层表示，近几年因为拿地成本不断提高以及销售端限价等因素影响，公司部分项目毛利空间有限，盈利空间也出现了一定程度收窄。

值得一提的是，2023年，中交地产已经大幅降低了拿地的数量。年报显示，2023年，中交地产仅在成都及合肥新增了土地储备项目，土地价款27.7亿元。

然而，大肆扩张与去化压力下，中交地产的现金流已经显得捉襟见肘。财报显示，截至2023年末，其资产负债率为85.59%，负债总额达1049亿元。并且，短债和一年内到期的非流动负债，合计176.4亿元，现金余额仅为120亿元。

多亏了央企的背景优势，让中交地产拥有畅通的融资渠道。2023年上半年，成功发行公司债、中票、供应链ABS，合计超170亿元。

其中，2023年9月，中交地产披露，将向不超过35名特定对象发行股票，募集资金总额不超过35亿元；10月，又宣告拟将发行不超过43亿元的公司债券。

今年1月，中交地产更是直接向母公司中交集团提出借款不超过100亿元，借款年利率不超过7.5%。

当前，楼市前景依然不清，房地产市场恢复仍依赖于购房者预期修复程度，新房销售市场依然面临压力。同时，房地产企业投资力度下滑，行业分化继续加剧。但是，有中交集团这样的“好爸爸”的支持，只要中交地产能拿到资金，争取时间去库存，相信有机会扛过周期低谷。

【分析】南方+记者 柴亚娟

【策划】冯善书

【栏目统筹】周中雨

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